Helmond

2005-07-23 Geachte leden van de raad,

Op maandag 28 oktober j]. gaf Woningstichting Woonpartners een presentatie van haar voorstel voor aanpak van de Dierenbuurt, waarbij de coördinerend portefeuiliehouder voor Binnenstad Oost en de relevante ambtelijke staf aanwezig waren. Op dinsdag 29 oktober jl. werd het voorstel van Woonpart- ners tevens gepresenteerd aan de pers en de bewonerswerkgroep "Samen Wonen" (Dierenbuurt). Vanwege de importantie van het onderwerp en de discussie die ongetwijfeld naar aanleiding van de presentatie op gang zal komen, heeft uw raad reeds bij brief d.d. 29 oktober jl. van ons college een eerste, korte reactie ontvangen. In vervolg op deze brief achten wij het van groot belang ons standpunt nader toe te lichten met name óók ten aanzien van die aspecten, die significant afwijken van door uw raad vastgesteld beleid.

1. Algerneen

Nogmaals benadrukken wij dat ons college er grote waarde aan hecht dat zo spoedig mogelijk een begin wordt gemaakt met een kwalitatief hoogwaardige herstructurering van de Dierenbuurt. Van belang is daarbij dat zowel voor de korte als de lange termijn activiteiten slagvaardig in gang worden gezet. Over tal van aspecten hebben reeds uitgebreide discussies plaatsgevonden met alle betrokken partijen. Een en ander heeft geleid tot een breed gedragen Wijkontwikkelingsprogramma met een samenhangende reeks maatregelen die de stad Helmond, de wijk Binnenstad-Oost én in het bijzonder de Dierenbuurt, Sassenbuurt en Heistraat structureel versterken.

De fysieke- en sociale kwaliteitsslag voor de Dierenbuurt is belangrijk binnen de totale herstructureringsopgave. Bewoners en alle andere betrokkenen wachten al véél te lang op acties die daadwerkelijk leiden tot de gewenste kwaliteitsverbetering. Wij waarderen het dan ook dat Woonstichting Woon- paitners als belangrijkste verhuurder in deze buurt, in concrete zin aan de slag is gegaan om zo spoedig mogelijk overeenstemming te bereiken over in gang te zetten activiteiten, alsmede de financiele consequenties hiervan.

2. Inhoud Presentatie Woonpartners

Janssen de Jong Plancoördinatie heeft in opdracht van Woonpartners een nota inclusief kaartmateriaal opgesteld met als titel "Een andere kijk op de toekomst van de Dierenbuurt", welke door ons is bestudeerd en waar wij in essentie onze reactie op willen geven. Deze nota kunnen wij u, helaas, niet verstrekken omdat deze eigendom is van Woonstichting Woonpartners.

Een aantal aspecten uit het plan van Janssen de Jong past binnen de gewenste kwaliteitsverbetering. Daarom kunnen wij deze aspecten ook steunen, hetgeen wij in onze brief aan uw raad d.d. 29 oktober j]. al hebben aangegeven. Dit betreft de volgende punten:

-Woonpartners wil nog liever gisteren dan vandaag een sloopbesluit nemen voor de woningen die gesitueerd zijn op de plek waar het wijkhuis-brede school komt. Dit standpunt is van groot belangom ook daadwerkelijk in 2004 met de bouw van deze belangrijke wijkvoorziening te starten.

-Woonpartners heeft de cascoverbetering van 110 woningen aan het Hindeplein en de Hindestraat, conform de afspraak, inmiddels aanbesteed. Wij vinden dit, in combinatie met een totale upgrading van het plein en de straat, een prima zaak.

-Ook voor het achterliggende gebied Wezelstraat en Wezelplein worden inmiddels initiatieven genomen om de eerste twee woonblokken te realiseren. Deze feitelijke start van de nieuwbouw, waarbij is gekozen voor een traditionele jaren dertig-architectuur, zien wij eveneens als een forse positieve impuls.

-Oók zijn wij in beginsel akkoord met het initiatief om het schoolgebouw De Uilenburcht aan de Prins Kareistraat/Bunzingstraat te verbouwen ten behoeve van seniorenwoningen.

Significante Afwijkingen

Daarnaast geeft de gepresenteerde nota óók een aantal alternatieven voor de inrichting van de Dierenbuurt die - zoals gememoreerd - significant afwijken van eerdere besluiten dienaangaande. Indien de door Woonpartners aangedragen alternatieven bijdragen aan het gewenste kwaliteitsniveau, zijn wij graag bereid om deze in overweging te nemen. Wij stellen echter wel vast dat de thans door Woonpartners gepresenteerde afwijkende ideeën betrekking hebben op essentiële aspecten van eerder door uw raad ingenomen standpunten, vastgestelde visies en doelstellingen van beleid, die vóóraf zijn gegaan door uitvoerig onderzoek en afstemming met Woonpartners, bewonersgroepen en andere belanghebbende partijen:

a) Sloop vs. Handhaving Woningen

Woonpartners stelt thans voor - behalve de 110 woningen aan het Hindeplein ~ nog eens 116 woningen (zuidzijde Hindestraat-Dassstraat-Zuidzijde Wezelstraat) te handhaven en te verbeteren. Dit zou betekenen dat van het totaal aantal oorspronkelijke woningen in de Dierenbuurt méér dan de helft blijft staan, in casu 226 van de 431 woningen.

Dit voorstel gaat volledig voorbij aan het in de Samenwerkingsovereenkomst met wbv. De Hoop (overgenomen door Woonpartners) d.d. juni 1999 overeengekomen uitgangspunt.."dat de herstructureringsaanpak van de Dierenbuurt hoofdzakelijk zal bestaan uit sloop en vervangende nieuwbouw".. (SOK d.d. juni 1 999, blz. 4 sub d). Dit uitgangspunt is vervolgens bij raadsbesluit d.d. 2000-nr. 199 van 3 oktober 2000 inzake de vaststelling van het Integraal Programma van Eisen nader geconcretiseerd in die zin dat daar ten aanzien van de Dierenbuurt alléén gesproken wordt over handhaving van 112 woningen aan de Hindestraat ten noorden van de Prins Kareistraat, waarbij het college stelde ..."het verbeteringsplan van Woonpartners t. a. v. deze 112 (Inmiddels wordt uitgegaan van 110 te verbeteren woningen aan het "Hindeplein") woningen met belangstelling tegemoet te zien"... Het thans door Woonpartners gepresenteerde voorstel neigt sterk naar voorstellen van de zijde van de corporatie, die reeds in 1999 - voorafgaande aan de samenwerkingsovereenkomst - de revue gepasseerd zijn. In zekere zijn lijkt Woonpartners dus weer "terug te willen gaan naar af'. Wij vragen ons in alle redelijkheid af of bij handhaving van meer dan de helft van de woningen in de Dierenbuurt nog wel gesproken kan worden van een substantiële bijdrage aan de integrale wijkontwikkeling en herstructurering, immers:

- de vraag kan worden gesteld in hoeverre een "renovatie" van slechts het casco van 226 woningen bijdraagt aan een duurzame kwaliteitsimpuis voor de buurt en wijk, te meer daar Woonpartners in haar voorstel stelt dat ..."het mogelijk is dat deze gerenoveerde woningen na een periode van 15 á 20 jaar toch gesloopt worden" "

- de huidige sociale structuur blijft bij handhaving van de meeste woningen in essentie bestaan;

- handhaving van het merendeel van de huidige woningvoorraad maakt een vernieuwende stedenbouwkundige aanpak welhaast onmogelijk (zie hierna punt b);

- met handhaving van het merendeel van de huidige huurwoningvoorraad verdwijnt de gewenste woningdifferentiatie van 50% koop en 50% huur achter de horizon (zie hierna punt c).

b) Stedenbouwkundige Hoofdstructuur

De thans door Woonpartners voorgestelde stedenbouwkundige structuur voor de Dierenbuurt wijkt op essentiële punten af van het door uw raad bij besluit d.d. 5 februari 2002-bijlage 19 vastgestelde stedenbouwkundige plan voor de Dierenbuurt: - zo wordt in de nota gesteld dat wordt uitgegaan van parkeren op openbaar terrein, welke keuze samenhangt met het feit dat 226 woningen worden gehandhaafd en daarmee de huidige parkeersituatie gehandhaafd blijft:..."feitelijk is het dan al moeilijk om voor de resterende woningen voor een andere parkeervorm te kiezen" ... (aldus Woonpartners). Hiermee zou het principe uit het door uw raad vastgestelde plan van zo weinig mogelijk auto's in de openbare ruimte en zo veel mogelijk auto's op privé-terrein komen te vervallen.

- Ook het uitgangspunt om in Binnenstad Oost - en dus ook in de Dierenbuurt - een reeks van pleinen te creëren met een openbare functie ten behoeve van verblijven, groen, uitvoering waterplan, spelen e.d. wordt nu door Woonpartners verlaten. De hoeveelheid groen gaat omlaag naar 10,5 m2 per bewoner (in het door uw raad vastgestelde plan: 17 ml per inwoner). Daarbij ontstaat de indruk dat het hierbij veelal zal gaan om "parkeren in het groen", omdat immers alle parkeren in het openbaar gebied moet worden opgevangen en letterlijk gesproken wordt van.. "het clusteren van parkeren in groene ruimtes ' ...

Ons inziens komt aldus van de zo zeer gewenste en door uw raad ook uitgesproken structurele opwaardering van de openbare ruimte in Binnenstad Oost in het voorstel van Woonpartners niet veel terecht. De problematiek ten aanzien van het tekort aan groen en de parkeerdruk in de openbare ruimte wordt in het voorstel van Woonpartners niet structureel opgelost. Bovendien heeft een ander stedenbouwkundig plan ook verregaande gevolgen voor de planprocedure (zie punt e)

c) Woningdifferentiatie

Woonpartners stelt dat in haar voorstel - evenals in het vastgestelde stedenbouwkundige plan - wordt uitgegaan van 50% huur- en 50% koopwoningen van in totaal 500 verbeterde én nieuw gebouwde woningen in de Dierenbuurt. Bij nadere beschouwing is dit uitgangspunt er op gebaseerd dat de helft van de verbeterde woningen (= 113 woningen) te zijner tijd zal worden verkocht. In de nota van Woonpartners wordt ook gesteld dat ... "na renovatie 50% van de 110 gerenoveerde woningen kán worden verkocht. .. Op termijn kunnen eventueel de andere gerenoveerde ... woningen naar inzicht verkocht worden Hiermee wordt al aangegeven dat het zeer onzeker is in hoeverre deze doelstelling binnen redelijke termijn kan worden gehaald. Immers het is allerminst zeker dat de zittende bewoners überhaupt bereid en in staat zullen zijn om hun woning te kopen, te meer daar het woningen betreft met een beperkte levensduur die al tweemaal gerenoveerd zijn. Daarmee dreigt de doelstelling van 50% koop - 50% huur, zoals gezegd, achter de horizon te verdwijnen.

d) Marktconformiteit

Door Woonpartners wordt gesteld dat het door uw raad vastgestelde stedenbouwkundige plan niet marktconform zou zijn. Het thans door Woonpartners gepresenteerde voorstel zou wél marktconform zijn.

Deze bewering wekt bij ons bevreemding, daar onlangs de uitvoeringscontracten met onder meer een marktpartij inzake de Sassenbuurt zijn ondertekend. Het stedenbouwkundig plan voor de Sassenbuurt maakt integraal onderdeel uit van deze contracten en kent dezelfde ontwerpprincipes als het gemeentelijk plan voor de Dierenbuurt: extra accent op pleinachtige openbare ruimten, parkeren op privé-terrein, dubbel ruimtegebruik, etc.

e) Slagvaardigheid van handelen

Woonpartners noemt als één van de aantrekkelijkheden van haar voorstel dat ... "per omgaande met het stedenbouwkundig plan kan worden gestart" ... Wij delen dit optimisme niet. Er is immers sprake van een op essentiële onderdelen geheel afwijkend stedenbouwkundig plan, dat opnieuw studie en aanvullende uitwerking vereist en dat opnieuw de gehele planologische procedure zou moeten doorlopen. De bereikte instemming door uw raad, de goedkeuring door de provincie en het reeds in ontwikkeling genomen bestemmingsplan betreffen immers alle het door uw raad vastgestelde plan en niet het gewijzigde plan van Woonpartners. Integrale overname van het voorstel van Woonpartners zou betekenen dat veel reeds verricht werk inclusief het bewonersparticipatieproces en de daarmee gepaard gaande voorbereidingskosten voor niets zijn geweest en dat een geheel nieuwe procedure zou moeten worden doorlopen.

f) Grondexploitatie.

Een ander voordeel dat Woonpartners noemt is dat haar voorstel leidt tot een tekort voor rekening van Woonpartners van E 4.727.000, d.w.z. .. "een tekort dat net binnen de grenzen van haar financiële mogelijkheden ligt en dat in deze zin acceptabel is'.. Dit financiële resultaat blijkt mede gebaseerd op uit- gangspunten t.a.v. de grondexploitatie die sterk afwijken van de gemeentelijke exploitatieverordening en daarmee óók van de uitgangspunten zoals gehanteerd t.a.v. de Sassenbuurt. Zo gaat Woonpartners er onder meer van uit dat:

- de gronden onder de 89 nog te slopen woningen tegen de actuele boekwaarde aan de gemeente worden verkocht;

- de gemeente verantwoordelijk is voor de aanleg van de infrastructuur, de volledige kosten draagt en het risico heeft van de grondexploitatie;

- de woningstichting het recht heeft om alle nieuw te bebouwen kavels aan te kopen tegen de in de gemeente geldende kavelprijzen.

Het mag zo zijn dat deze aannames voor Woonpartners gunstig uitpakken, voor de gemeente heeft het voorstel van Woonpartners verregaande financiële consequenties. Het reeds geraamde, al niet geringe tekort op de grondexploitatie van de Dierenbuurt zou voor onze gemeente nog eens toenemen met ca. E 5.200.000 bij overname van het door Woonpartners gepresenteerde voorstel. De door Woonpartners voorgestelde kostentoedeling is in strijd met de afgesproken kostenverdeling op basis van de prestatieafspraken. Als extra pijnlijk ervaren wij dat de nota van Woonpartners géén rekening houdt met reeds in onderling overleg verrichtte verwervingen..

Wij vragen ons af of de door Woonpartners genoemde bijdrage in het plantekort van E 4.727.000 (ten aanzien waarvan wij overigens nog vraagtekens hebben bij de onderbouwing, die ontbreekt) daadwerkelijk de substantiële inzet van maatschappelijk kapitaal ten behoeve van de herstructurering is, die corporaties conform het rijksbeleid inzake de herstructurering worden geacht te plegen of dat in dit opzicht een grotere inspanning mag worden verwacht, ook in relatie tot de inspanningen die door collega-corporaties in onze stad waar worden gemaakt.

Het geheel overziende krijgen wij de indruk dat Woonpartners thans sterk neigt naar een zeer sobere opknapbeurt van de Dierenbuurt vanuit een benadering met een sterk boekhoudkundig accent, terwijl het ons gaat om een krachtige kwaliteitsimpuis voor de Dierenbuurt met uitstraling naar de gehéle wijk. Het voorstel van Woonpartners levert ons inziens een té geringe bijdrage aan een duurzame oplossing van de ruimtelijke en sociale problematiek in Binnenstad Oost. Naar onze mening hebben de huidige en toekomstige bewoners van Binnenstad Oost recht op een zelfde kwaliteit van hun leefomgeving als de bewoners van andere wijken in onze stad. In het voorstel van Woonpartners komt dit uitgangspunt naar ons oordeel onvoldoende tot zijn recht.

3. Verdere Procedure

Samenvattend bevat het voorstel van Woonpartners diverse goede punten, waarop wij zo snel mogelijk in samenspraak met Woonpartners en de bewoners willen doorpakken.

Anderzijds sluit het voorstel van Woonpartners in de basis niet aan op de noodzakelijk geachte kwaliteitsimpuis voor de Binnenstad, welke steeds voor uw raad en ook in de tot op heden gemaakte afspraken met Woonpartners uitgangspunt zijn geweest. Ook hiérover willen wij zo snel mogelijk met Woonpartners in overleg treden, waarbij onze insteek zal zijn het voorstel van Woonpartners bij te stellen in de richting van méér ruimtelijke en sociale kwaliteit.

Wij gaan er van uit dat wij u op korte termijn nader zullen kunnen informeren omtrent de resultaten van ons overleg met Woonpartners dienaangaande.

Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van Helmond