Helmond

2005-07-23 Geacht Raadslid,

Op maandag 28 oktober heeft Woonpartners een nieuw voorstel gepresenteerd aan de gemeente Helmond voor de herstructurering van de Dierenbuurt. Inmiddels bent u daarover schriftelijk geïnformeerd door Burgemeester en Wethouder. Wij hechten eraan u in deze brief uit te leggen waarom Woonpartners zich gedwongen voelt om met een nieuw voorstel te komen. In de bijlage treft u de inhoud van het plan op hoofdlijnen aan.

Waarom een nieuwe aanpak?

Vier jaar geleden is Woonpartners, samen met de gemeente, vol enthousiasme en ambitie begonnen met de aanpak van de Dierenbuurt op basis van het stedenbouwkundige plan. Wij zijn voortvarend gestart met het verhuizen van bewoners en het slopen van woningen vooruitlopend op overeenstemming over de kosten. Nadat wij begin dit jaar het plan lieten doorrekenen, kwamen wij echter tot de conclusie dat uitvoering ervan voor Woonpartners financieel onhaalbaar en onverantwoord is.

Woonpartners betreurt het zeer dat zij zowel bewoners als de gemeente als samenwerkingspartner met dit nieuws moest confronteren. Terecht kan ons het verwijt worden gemaakt dat wij laat tot dit inzicht zijn gekomen.

Desalniettemin blijft overeind staan dat de financiële consequenties van het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan voor Woonpartners onhaalbaar zijn. Wij geven u inzicht in onze situatie:

-Kijken we naar de 'nota wonen 2010' dan zien we dat er voor de corporaties een grote opgave ligt voor de komende jaren. Woonpartners heeft uitgesproken dat ook zij verantwoordelijk is voor de uitwerking van deze opgave. Woonpartners zal er dus voor moeten zorgen dat er voldoende financiële middelen zijn om deze opgave op te pakken.

-Tot 2010 zullen in Helmond volgens de nota wonen 2.385 nieuwe huurwoningen gebouwd moeten worden. Voor Woonpartners betekent dit een bouwopdracht van plm. 1.000 woningen. Het vermogen van Woonpartners zal tengevolge van de onrendabele investeringen die met deze bouwopdracht gemoeid zijn met tenminste 60 miljoen euro dalen. Dit gegeven moet betrokken worden bij de discussie over de kosten van de Dierenbuurt.

-De aanwas van het vermogen middels de verkoop van huurwoningen zal in de komende jaren zeer beperkt zijn. Woonpartners zou graag het aantal woningen in de 'nota wonen 2010' genoemd willen verkopen, maar verwacht dat hier onvoldoende markt voor is.

Om bovenstaande dwingende redenen ziet Woonpartners zich genoodzaakt om de herstructureringsopgave in Binnenstad-Oost op een andere manier aan te pakken. Wij erkennen dat dit nieuwe voorstel in de uitwerking afwijkt van het oorspronkelijke - door de gemeenteraad goedgekeurde - plan. Het nieuwe plan handhaaft een groter deel van de bestaande woningen. Uitgangspunten bij de ontwikkeling van het nieuwe voorstel zijn echter hetzelfde gebleven: het verbeteren van de kwaliteit, leefbaarheid en veiligheid van de Dierenbuurt. In de bijlage bij deze brief vindt u de inhoudelijke hoofdlijnen.

Veranderende marktomstandigheden

In het nieuwe voorstel is bovendien rekening gehouden met het gegeven dat de marktsituatie in korte tijd flink veranderd is: de behoefte aan betaalbare huurwoningen en seniorenwoningen is groter dan voorheen werd aangenomen en de markt van starterswoningen (koopwoningen) staat flink onder druk. Wij baseren ons daarbij op eigen ervaring en op externe deskundigen (prof.dr. Hugo Priemus, TU Delft, in Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening 2002/5: "Nu de druk op de stedelijke woningmarkt groter blijkt dan werd gedacht, kan het verstandig zijn om van grootschalige sloopplannen af te zien, uit te gaan van minder omvangrijke verkoopprogramma's en meer aan te sluiten op voorkeuren en draagkracht van de betrokken bewoners en op marktinzichten van private partijen ter plaatsen.")

Kijken we naar de volkshuisvestelijke opgave in Helrnond dan zien we in de woonvisie tot 2010, die op dit moment politiek aan de orde is, dat van de corporaties veel verwacht wordt. De Helmondse corporaties en dus ook Woonpartners willen deze verwachtingen invullen. De druk op de huurmarkt zal in de komende jaren alleen nog maar toenemen. Dit vraagt van de corporaties, waaronder Woonpartners, extra investeringen. Woonpartners wil haar vermogen graag inzetten voor de volkshuisvesting op een manier die verantwoord is.

Met deze brief willen wij inzicht geven in de positie van Woonpartners. Wij realiseren ons terdege dat dit niet de meest ideale manier is om zaken aan de orde te stellen. Ook willen we benadrukken dat Woonpartners in deze kwestie zeker geen 'boekhoudkundige' insteek kiest maar naar een weg zoekt om de kwaliteit van de wijk zo optimaal mogelijk te maken.

Daarom hopen wij op korte termijn en op constructieve wijze met het College in overleg te kunnen treden om zo tot die oplossing te komen. Uiteraard staat hierbij het belang van de bewoners van de Dierenbuurt voorop.

Hoogachtend,

G.C.H.M. de Wilde
aannemend algemeen directeur

Bijlage

Voorstel nieuwe aanpak Dierenbuurt

In het nieuwe plan blijft een groter deel van de bestaande woningen gehandhaafd. Naast de 110 woningen (Hindeplein) worden ook nog 116 woningen ingrijpend gerenoveerd zodat ze voldoen aan de eisen en wensen van deze tijd. De 116 extra te renoveren woningen betreffen: ·Molstraat 9 t/m 17
·Hermelijnstraat 22 t/m 40
·Dasstraat 1 t/m 43 en 10 t/m 20
·Wezelstraat 76 t/m 94 en 83 t/m 101
·Hindestraat 90 t/m 118 en 93 t/m 127
·Prins Karelstraat 83 t/m 95, zowel even als oneven nummers, met uitzondering van een aantal woningen die ontduplext worden en woningen die gesloopt worden in verband met de parkeervoorziening in de Hindestraat. De bewoners van deze woningen zijn reeds door Woonpartners geïnformeerd.

De extra te renoveren woningen zijn bouwkundig in goede staat en hebben een karakteristieke jaren '30 architectuur. Dankzij de renovatie blijven meer kwalitatief goede huurwoningen tegen een lage huur beschikbaar. Bovendien hoeven minder huishoudens uitgeplaatst te worden. Woonpartners zal in de toekomst tenminste 50% van de gerenoveerde woningen per blok te koop aanbieden aan zittende huurders. De huidige huurders hebben tevens voorrang bij de toewijzing van een nieuwbouwwoning.

Er zijn reeds 123 woningen gesloopt. In totaal moeten nog 89 woningen worden gesloopt:

o Bunzingstraat 18 t/m 32
o Dasstraat 2 t/m 8
o Hermelijnstraat 1 t/m 39
o Marterstraat 2 t/m 6 en 3 t/m 5
o Molstraat 2 t/m 32 en 1 t/m 7
o Pastoor van Leeuwenstraat 1 t/m 13, 19 t/m 33 en 37 t/m 49
o Prins Karelstraat 107 t/m 121

Nieuwbouw

Naast de renovatie worden nieuwbouwplannen voor 274 woningen ontwikkeld. De nieuwbouwwoningen bestaan voor de helft uit huurwoningen en voor de helft uit betaalbare koopwoningen. Gezien de toenemende vergrijzing is een deel van de nieuwe huurwoningen bestemd voor senioren.

Parkeren

Het nieuwe voorstel gaat uit van parkeren op openbaar terrein waarbij we voldoen aan de parkeernorm. Om de straten zoveel mogelijk autovrij te houden, komen er (groene) parkeerpleinen. Dat houdt de straten overzichtelijk en veilig. Het oorspronkelijke idee om achter de woningen te parkeren, is niet wenselijk. De privé-tuinen worden namelijk erg klein en het vereist de aanleg van extra straten achter de woningen waar de sociale controle beperkt is.

Openbaar groen / privé groen

Het aantal M2 openbaar groen in het nieuwe voorstel is minder dan in het vastgestelde plan maar beduidend meer dan in de huidige situatie. Het lager aantal M2 openbaar groen wordt echter gecompenseerd door een groter aantal M2 privé-groen omdat de oppervlakte van de tuinen van de woningen gehandhaafd blijft. In het nieuwe voorstel wordt het openbaar groen verbeterd door het opstellen van een duidelijke boom- en groenstructuur.

Woondifferentiatie en marktconformiteit

De druk op de stedelijke woningmarkt is groter dan vier jaar geleden werd gedacht. De behoefte aan betaalbare huurwoningen en seniorenwoningen is groter dan voorheen werd aangenomen en de markt van starterswoningen (koopwoningen) staat flink onder druk. De verwachting is dat het percentage woningzoekenden in de laagste prijsklasse zal toenemen en dat het aanbod afneemt. Het nieuwe voorstel sluit aan op deze marktontwikkeling terwijl tegelijkertijd aandacht is besteed aan de gewenste woningdifferentiatie.

Woonpartners gaat uit van een verhouding van 50% koop- en 50% huurwoningen alsmede een realisatie op korte termijn. Het plan biedt betaalbare koopwoningen die bereikbaar zijn voor starters, door handhaving van een grotere hoeveelheid bestaande woningen. Ook worden er meer woningen gerealiseerd voor senioren. Bij de uitwerking van het plan besteden we aandacht aan een goede sociale structuur door aanvullende maatregelen.

Snelheid

Door het handhaven van een groter aantal woningen kan snel gestart worden met de voorbereidingen voor de renovatie. Ook de brede school kan tot uitvoering gebracht worden als het sloopbesluit van de 89 woningen genomen wordt. Dit kan plaatsvinden na overeenstemming over het totale plan. In de tussentijd kunnen de stedenbouwkundige plannen voor de nieuwbouw gemaakt worden.